返済すべきか、次に備えるべきか

繰り上げ返済をすべきか、投資をすべきか、ある程度現金が貯まってくるといつも悩みます。どんどん借金を減らしていくのが良い気もしますが低金利なので、返済するよりも投資に回したほうが資産を増やせるのでは、と考えてしまいます。攻める(積極投資)べきか守る(借金返済によるリスク低減)べきか。。

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先日「アパートローンの保証不要に 銀行、融資審査厳しく」という記事が出たり、色々と投資不動産の失敗が世間を賑わせている、またオリンピックの終了や生産緑地問題など、経験値の低い不動産投資家の参入が難しい状況なってきます。私はこれの状況を美味しい物件が入手しやすい時とも見ています。良い物件が来た時は競合もしやすいので、現金を多く所有しておくことは有利に働きます。銀行から借りやすいですし、売り主にも安心感を与えますので、購入できる確率が高まります。攻めの準備ですね。

一方で死にそうな銀行(将来的に間違いなく死ぬ)がウルトラCを仕掛けてくることで、借り入れが仇となる予感もしていますので、それに備えて繰上げ返済で借入額を減らしておくなど、守りの準備も考えます。

非常に悩ましい・・・

2019年度 所有法人会社を作る意味

私の所有する法人は1月末日が締日となります。現時点では不動産賃貸業のみが業務となり、所有不動産の賃料が収益となるわけですが、ありがたいことに年間を通して空室もわずかで現時点で満室状態、加えて70%ほどの契約更新料を頂いたことによって、過去最高益となりました。ただ将来的にはどうなるか分からないので引き続き気を引き締めて法人を運用をしていきます。

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法人会社では税理士事務所と顧問契約をして年間35万ほどを支払っていますが、不動産収入が800万程度の規模の場合、そこまで得しないかなぁ、という感触です。

ざっくり計算で考えますが、例えば800万の家賃収入がある物件の場合、減価償却、不動産管理経費、修繕費、金利、保険、税金、経費などを差し引くとおおよそ200万円が課税所得として残ります(これは私のある一棟の実績ベースで、購入物件に依存します)。私の場合は本業(サラリー)に対して合計で45%ほどの所得税/住民税が課せられるので、個人で確定申告した場合は90万円の所得税/住民税となります。一方で法人の場合は200万円から35万の税理士費用を差し引いて法人税30%とすると50万円の法人税となりますので40万円ほどの節税となります。

が、あまり得している気がしないんですよね。経営セーフティ共済の活用などもありますが、法人と個人の資金移動も考えないといけないし、3期経過してますが手間の割にはお得を感じていません。。プロの税理士を雇っても、本に書いてある以上の節税テクニックは出てこないし。この税理士が悪いのか、それとも私の法人に対する理解や勉強が足りないのか。相続とかも含めないとお得じゃないのかな。法人を立ち上げて運用するという経験はプライスレスですが。もっと勉強しよう!

不動産投資の成功には管理会社が最も重要!

私は賃貸不動産を3棟所有していますが、全て管理会社が異なります。私はインカムゲイン中心の長期保有作戦なのと、本業をしながらの不動産投資のため管理をアウトソースしたいので、慎重に不動産管理会社を厳選して選んでいます。勿論、物件自体も非常に重要ですが、管理会社によって不動産投資は成功にも失敗にもなり得ると実感しています。実際に管理会社が悪くて失敗する危険を強く感じたことがあるので。。

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10年以上前の20代の頃に、大した不動産投資の知識も無いまま立て続けに2棟購入しましたが、1棟目は新築で建築会社がそのまま管理したパターン、2棟目は中古だったので既存の管理会社を引き継いだ形でした。私も不動産投資の初心者でしたので、どちらの業者とも数年付き会いましたが、特に最初の1棟目はひどく、空室に悩まされました。数千万の借金を背負っての投資だったので、ものすごく焦り、私自身も色んな本を買って勉強したり、片っ端から仲介業者に営業をかけたりと、この暗黒の時期にかなり不動産知識を身につけることが出来たので結果としては大変良かったです。今は管理会社を変更し安定運用になっていますが、本気で焦って不動産知識を勉強することによって、管理会社の良し悪しを判断する能力が身につきました。

2棟目の管理会社を変更する時も、1棟目と同じ業者に任せようとも思ったのですが、より管理会社の勉強をするためにあえて別の管理会社を探して契約しました。3棟目も同じ理由で新たにいくつかの管理会社と話をし選びました。現在3つの管理会社をやり取りをしていますが、いずれも良い管理会社を厳選できたと思います。あまり管理会社が増えると、私自身の管理負荷が増えてくるので、4棟目は特性の合ういずれかの管理会社に任せようと思っています。

結論としては、どのような空室を埋める仕組みを持っているか、という部分を最も重視して選んでいます。やはり空室があると精神衛生上も良くないですし、無駄ですからね!

アパートローン(不動産投資)の融資が厳しくなる

日経新聞にでアパートローンの保証人が不要になるという記事が出ました。これは保証に無しでもどんどん貸し出しますよ、と融資が緩くなったわけでなく、(表向きは)これ以上保証人による被害者を減らすための施策と理解してます。

大手銀行はアパートローンで、法定相続人の連帯保証を4月から原則なくす

アパートローンの保証不要に 銀行、融資審査厳しく
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO54331380S0A110C2MM8000/

経緯はどうあれ不動産の売買流通は鈍る方向になるかと思います。消費税還付も厳しくなり、オリンピックバブルが終焉(?)し、現金を持っている余裕のある投資家にとって有利な状況が近づいていると思います。

2020年4月からの税制改正は不動産関連が多い!?

2020年、令和2年の4月から税制改正がされますが、例年よりも不動産投資関連が多いように感じます。「消費税還付」「海外不動産節税封じ」といったメジャーなモノに対策がなされ、不動産投資のメリットが減ってきてます。更に銀行からの融資が厳しくなることによってレバレッジによるメリットも減り、さらに「敷金」に関するルールも明確化に向かっています。これらの動きにより不動産投資市場は間違いなく縮小していくでしょう。

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2020年4月から「敷金」のルールが変わる。敷金返還義務、原状回復の負担割合が明確化
https://ideco-ipo-nisa.com/42759?fbclid=IwAR0XhCpfBvlZs4bVecIpxhw1LmUSwMPHRlBF3ovZ7I_cVZqDg6bM2jl3lFk

私はクリーンな不動産運用しているので、どの施策に対しても影響は無いのですが、敷金をガメている悪徳大家はダメージを受けるのでしょう。これは不動産業に限らず、昭和の古いビジネスモデルを継続している人たちは、世の中の流れに付いていけずに淘汰されていくという構図ですね。

令和2年の税制改正による不動産投資による節税封じ

私の知っている不動産投資における大きな節税として「消費税還付」と「海外不動産節税」がありましたが、どちらも令和2年の税制改正で封じられることになりそうです。

税制改正大綱発表、「海外不動産節税」封じ込めへ
https://gentosha-go.com/articles/-/24687

消費税還付スキームにメス
https://www.tabisland.ne.jp/column/2019/1223.html

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「消費税還付」に関しては、建物費用の消費税を返してもらうことで、例えば建物費用で6000万円の物件であれば480万円も返ってきます。デカイです。可能であれば返してもらいますよね。過去何度か規制が厳しくなっていますが、令和2年でまた厳しくなり、金売買での実現が難しくなりそうです。

「海外不動産投資節税」は私の周りにも実施している人がいますが、減価償却費用の赤字による損益通算が認められない方向になるために節税効果がなくなる方向になるようです。

もともと抜け穴的な節税だったので想定通りではありますが、グレーなやり方は中長期的に考えると潰されていくものですよね。納得。