コロナウイルスの後 (After COVID-19)、世の中はどうなるか (4)

これまでコロナウイルスの大局的なインパクト不動産賃貸業への影響株/投資信託への影響、について投稿してきましたが、これがいつ落ち着くのか?についてです。おそらく2020年中には完全に落ち着かないでしょうね。その間リモートワークが進み、それによって無能な社員のあぶり出しと人員削減、そしてリモートワークの浸透による共働きの加速が進むと思います。こう見ると正しい方向に進んで行っているように見えます。

新型コロナウイルス後の世界を予想する(1):逆都市化 | Coral Capital

コロナの終わり方としては、ワクチン的なものができて分かりやすく終わる。もしくはエイズの時のように(具体的は全然知らないので想像ですが)人々が慣れてきて何となく終息というどちらかと思いますが、それに2021年のオリンピックを重ねる形が、特に日本にとってのベストケースと思います。

なので2021年夏のオリンピックに向けて日本政府や企業がコロナ終焉のシナリオを書いて進めていくと思います。海外勢も協力するでしょう。

よって、そこをコロナ騒動の終焉と想定して、投資スケジュールを描いていくのが良いと考えてます。2020年7月、10月, 2021年1月の企業の業績発表を注視しながら投資アクセルを調整していきます。常に余力を残しながら。

コロナウイルスの後 (After COVID-19)、世の中はどうなるか (3)

コロナウイルスの後 (After COVID-19)、世の中はどうなるか(1)では大局的にお金の流通量が増えてインフレに向かうだろうと予想し、コロナウイルスの後 (After COVID-19)、世の中はどうなるか(2)では不動産賃貸業への影響について投稿しました。今回は株や投資信託についてです。

coronavirus news: Economic life after Covid-19: Lessons from the ...

3月中旬の下げのピークを過ぎて、株価は大きく下げたものの徐々に回復してきています。Amazonや富士フィルムなどはコロナ前の株価に戻るどころか過去最高の株価を記録しています。インフレの加速を想定しているので、数年かけて株価は戻っていくとおもいますが、数ヶ月単位ではこのまま順調に回復していくとは思えません。何度か大きく株価が動く場面があると想定しています。

必ず波乱があると思うタイミングは2020年7月です。多くの企業は4〜6月の業績を7月に発表します。日本だと2020年の1Q(第1四半期), USだと2Q(第2四半期)/1H(第1半期)というタイミングであり、コロナウイルスの影響を受けた企業業績を発表するタイミングとなりますが、多くの企業は大きなマイナスの業績影響を発表すると考えています。

総合して大きなマイナスの経済インパクトが数値化され、それをマスコミが煽るような報道をするため、このタイミングで再度大きく下げると予想しています。そのタイミングがコロナ騒動の最後の投資の場となるかもしれないので、「現金の確保」「コロナ後の優良企業選定」という準備を進めています。

コロナウイルスの後 (After COVID-19)、世の中はどうなるか (2)

コロナウイルスの後 (After COVID-19)、世の中はどうなるか(1)では大局的にお金の流通量が増えてインフレに向かうだろうと予想しました。今回は大局的ではなく、2020年の直近数ヶ月での不動産賃貸業への影響について考えたいと思います。

The world before and after COVID-19 - YouTube

コロナ騒動によって、収入が激減する人や、失業する人が間違いなく増えると思いますので「家賃滞納」「家賃の値下げ交渉」、更に酷いと「退室」や「夜逃げ」、最悪なケースでは「コロナ患者の孤独死」までを考えています。家賃滞納に関しては下記の「住居確保給付金」という制度があるようなので夜逃げになってしまう前に上手く活用頂きたいです。

楽待:「最大9カ月分の家賃を支給、「住居確保給付金」はこう使う」
https://www.rakumachi.jp/news/column/258923?uiaid=sitx1hvigg&d=20200413

今の状況では引っ越しをされる方は減ると思いますが、一方で経済的影響による「退室」は考えられます。職が無くなり実家に帰るなどです。私の物件にはいませんが、外国人の退室などは多くありそうですね。

まだ悪い連絡はもらっていませんが、早ければ4月度の家賃収入から影響が出始めると思いますので、税理士や不動産管理会社と相談しながらこの局面を乗り切るために頑張ります。

また、積極的に動くつもりはありませんが、売却されている不動産情報は常にチェックしています。銀行の貸し渋りが進み購入できる投資家が減る(ライバルが減る)と思いますので、偶然にも掘り出し物の良い物件に出会った場合にちゃんと動けるためには、それなりの現金も確保しておく必要がありますので、資産運用のバランスが難しいです。

書籍: 「ジム・ロジャース 危機の時代 伝説の投資家が語る経済とマネーの未来」

時々、日経ビジネスでジム・ロジャースのインタビュー記事を目にして読んでいましたが、話していることが理にかなっているなと思うことが多く、外出自粛中のゴールデン・ウィーク(GW)で時間もできたことでちょうど2020年5月1日にKindle版で先行発売だったので読んでみました。彼ならではの視点が多く語られた本で色々と参考になることが多かったです。

一番の学びとしては、どの分野においても自分の得意分野を特定し、それに対しての活動や努力を怠らない必要があると再認識したことです。彼は投資家という立場ですが、これは起業家でもサラリーマンでもミュージシャンでも同様だと思います。自分の好きな分野を見つけられれば努力は辛いものではないので、常に自分を俯瞰してコンフォートゾーンにいる瞬間を見つけてあげることが重要ですね。そうすれば必ず成幸(GACKT風)できると思います。

そしてその分野の中で、自分の得意なやり方を見つけてそれを実直に実行し続けるという部分も納得です。例えば投資においては例えば長期・中期・短期トレードや、空売り、インデックス、先物など様々な手法がありますが、全てを覚える必要はなく、どれか一つをとことん研究して極めれば大成功できるということです。彼は大暴落を予想してその時だけ大きく動く、なぜなら自分はそれが一番得意だからだということです。

またとことん歴史をベースに考えているところも説得力が出て良い手法だと思いました。未来の予想を説得力をもって他の人間を説得するのには良い材料です。15年後の未来は全く常識が変わっている可能性がある。確かにスマートフォンが登場して15年で全く異なる世界となりました。インターネットの登場もそうですね。下手したらそのサイクルはどんどん短くなってきているのではないかとも感じています。将来のマクロの流れを歴史や哲学をベースに説明しているため、私としても腹落ちしながら読むことができ、多くの学びや気付きを得られた良書です。

コロナウイルスの後 (After COVID-19)、世の中はどうなるか (1)

最初は中国で発生したコロナウイルスでしたが、今や世界中に多大な影響を及ぼしており、2月の時点ではこんな展開は想定していませんでした。今後数年かけて色々な常識が変わり、企業が変わり、経済状態が変わり、世の中が変わって行く転換期となると思っています。少しずつ状況をみて頭を整理しながら、つぶやきのように、主に投資について今考えて行動していくことを書いていきます

Maps show drastic drop in China's air pollution after coronavirus ...

まず大局として思うのは「世界中でお金の発行量を増やすだろう」ということ。世の中のお金の量が増えてインフレに大きく振れるだろうと予想しています。しかも目立たずに徐々に徐々に進んでいきます。そう考える理由は下記の通りです。

日本でも全国民に一律10万円を配布するだったり、オンライン化への投資、オリンピックの延期、影響の大きな事業者への損害補填をするなど、緊急事態宣言の実施に合わせて色々と莫大なお金が必要な対策案が出ています。この財源はどうするの?ですが、こんな状況では当然税金は当てにならないので、なんだかんだでお金を刷って増やすしかないと思います。日本だけがそうすると円が弱くなってしまうので通常ではできませんが、今は世界中で同じような状況なので、これ幸いと世界中の国々がお金を刷りまくって配りまくって経済を安定される方向に向かうので、為替が大きく乱れることもなく、世界中のお金の量が増えていきます。

違和感を感じている一部の人々を除いて、普通の人々はどこの財源から出てくるお金なのかを意識せず、お金を貰えるんだったら嬉しい、ということでお金を受け取って消費するでしょう。ヘタしたら将来に備えてさらなる貯金をするかもしれません。。。

結論として、私は1,2年でお金の量が数倍になり、数年後には数倍のインフレになっていると予想していますので、生活や投資チャンスに対応できるための現金を残しつつ、株や投資信託、金、不動産、アンティーク、高級時計など現金以外の投資を進めていきます。経済の専門家でも無いですし、歴史的なデータの裏付けも調べて無いですし、こういうことは初めての経験ですが、そうなるしかないんじゃないかな?と思ってます。

大暴落時の底値の見極めの難しさ

コロナウィルスにより株などの金融資産が大暴落しています。2008年のリーマンショック以来の大暴落です。この時を待ってましたとばかりに準備をしてきた人達も多くおり、格安となった優良株を仕込んでいることと勝手に想像しています。

コロナ・ショック、株式市場の底値&回復時期をどう読むか | マネー ...

私も待ってましたとばかりにかなり早い段階から仕込んでいますが、早すぎた・・・正直ここまで大事になると思ってなかったので本格的な大暴落の前に買ってしまったのです。ただ第一弾は投資可能総額の10%まで、第二弾は20%まで、と刻んで買っているため、まだ余力は残しています。これまでも下げることはありましたが刻んでの購入のため大した勝ちは無かったですが、今回は功を奏しました。

ただ、病原菌が原因での大暴落は経験がなく、いつが底なのか見えないので(いつも読めないですが・・・)どのペースで刻んでいくと良いのか、改めて株式投資の難しさを感じています。10-20%位なら余裕がありますが60-70%の投資となってくると段々余力が無くなってきます。コロナが原因で企業地図も変わってくるし、もしかしてこのままずっと戻らないのでは!?、という不安もよぎってきますので追加購入も腰が引けてきます。

一方で、こういう皆の腰が引けている時が一番のチャンス!という自分も居ますので、まだ余力があるうちにもう少し買い増ししようと勇気を振り絞ります。あくまでも無くなっても生活に影響のない額の範囲で。とはいえ高級外車が買えるくらいの額なので、ゼロになると非常に悔しいですが・・・

富裕層の定義

私は富裕層を目指しているのですが、そもそも「富裕層」って何なのか?という定義が必要ですよね。とくに「自分にとっての富裕層」というものを具体的にしておく事が重要と思います。具体的に定義しないと、そこに向かうことが出来ませんからね。富裕層で検索したり本を読むと下記の分類が良く出てきますので、世の中では、おおよそこれでコンセンサスが取れていると感じています。

「富裕層」の画像検索結果

これによると「富裕層」というのは資産が1〜5億円となっています。正直1億円だと微妙なラインだと思いますが、生活に最低限必要な資産(主に自宅)を除いた純資産が1億円ということであれば、なんとか納得できます。純資産とは「最悪無くなっても生活は継続できる余剰資産」と私は定義しています。

また別の投稿でも記載しましたが資産以外に、資産を活用した1,000万円/年の手取り収入が条件と考えてます。そうなると運用費や経費を含めて1,500万円/年の収入が欲しいので、年利5%で運用出来た場合、投資可能な資産が3億円あれば実現可能となります。

結果、私の定義は「自宅以外の純資産が3億円以上 + 年5%の運用能力」というのが、富裕層の最低ラインと考えています。資産を増やすだけでなく、それを運用できる能力が無いと真の富裕層とは言えず、貯金だけをしている人たちは、仮に3億円貯金出来たとしてもいつまで立っても富裕層になれないまま、経済的にも精神的にも安定を得ることは出来ないと思っています。

返済すべきか、次に備えるべきか

繰り上げ返済をすべきか、投資をすべきか、ある程度現金が貯まってくるといつも悩みます。どんどん借金を減らしていくのが良い気もしますが低金利なので、返済するよりも投資に回したほうが資産を増やせるのでは、と考えてしまいます。攻める(積極投資)べきか守る(借金返済によるリスク低減)べきか。。

「攻め 守り」の画像検索結果

先日「アパートローンの保証不要に 銀行、融資審査厳しく」という記事が出たり、色々と投資不動産の失敗が世間を賑わせている、またオリンピックの終了や生産緑地問題など、経験値の低い不動産投資家の参入が難しい状況なってきます。私はこれの状況を美味しい物件が入手しやすい時とも見ています。良い物件が来た時は競合もしやすいので、現金を多く所有しておくことは有利に働きます。銀行から借りやすいですし、売り主にも安心感を与えますので、購入できる確率が高まります。攻めの準備ですね。

一方で死にそうな銀行(将来的に間違いなく死ぬ)がウルトラCを仕掛けてくることで、借り入れが仇となる予感もしていますので、それに備えて繰上げ返済で借入額を減らしておくなど、守りの準備も考えます。

非常に悩ましい・・・

2019年度 所有法人会社を作る意味

私の所有する法人は1月末日が締日となります。現時点では不動産賃貸業のみが業務となり、所有不動産の賃料が収益となるわけですが、ありがたいことに年間を通して空室もわずかで現時点で満室状態、加えて70%ほどの契約更新料を頂いたことによって、過去最高益となりました。ただ将来的にはどうなるか分からないので引き続き気を引き締めて法人を運用をしていきます。

「会社」の画像検索結果

法人会社では税理士事務所と顧問契約をして年間35万ほどを支払っていますが、不動産収入が800万程度の規模の場合、そこまで得しないかなぁ、という感触です。

ざっくり計算で考えますが、例えば800万の家賃収入がある物件の場合、減価償却、不動産管理経費、修繕費、金利、保険、税金、経費などを差し引くとおおよそ200万円が課税所得として残ります(これは私のある一棟の実績ベースで、購入物件に依存します)。私の場合は本業(サラリー)に対して合計で45%ほどの所得税/住民税が課せられるので、個人で確定申告した場合は90万円の所得税/住民税となります。一方で法人の場合は200万円から35万の税理士費用を差し引いて法人税30%とすると50万円の法人税となりますので40万円ほどの節税となります。

が、あまり得している気がしないんですよね。経営セーフティ共済の活用などもありますが、法人と個人の資金移動も考えないといけないし、3期経過してますが手間の割にはお得を感じていません。。プロの税理士を雇っても、本に書いてある以上の節税テクニックは出てこないし。この税理士が悪いのか、それとも私の法人に対する理解や勉強が足りないのか。相続とかも含めないとお得じゃないのかな。法人を立ち上げて運用するという経験はプライスレスですが。もっと勉強しよう!

不動産投資の成功には管理会社が最も重要!

私は賃貸不動産を3棟所有していますが、全て管理会社が異なります。私はインカムゲイン中心の長期保有作戦なのと、本業をしながらの不動産投資のため管理をアウトソースしたいので、慎重に不動産管理会社を厳選して選んでいます。勿論、物件自体も非常に重要ですが、管理会社によって不動産投資は成功にも失敗にもなり得ると実感しています。実際に管理会社が悪くて失敗する危険を強く感じたことがあるので。。

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10年以上前の20代の頃に、大した不動産投資の知識も無いまま立て続けに2棟購入しましたが、1棟目は新築で建築会社がそのまま管理したパターン、2棟目は中古だったので既存の管理会社を引き継いだ形でした。私も不動産投資の初心者でしたので、どちらの業者とも数年付き会いましたが、特に最初の1棟目はひどく、空室に悩まされました。数千万の借金を背負っての投資だったので、ものすごく焦り、私自身も色んな本を買って勉強したり、片っ端から仲介業者に営業をかけたりと、この暗黒の時期にかなり不動産知識を身につけることが出来たので結果としては大変良かったです。今は管理会社を変更し安定運用になっていますが、本気で焦って不動産知識を勉強することによって、管理会社の良し悪しを判断する能力が身につきました。

2棟目の管理会社を変更する時も、1棟目と同じ業者に任せようとも思ったのですが、より管理会社の勉強をするためにあえて別の管理会社を探して契約しました。3棟目も同じ理由で新たにいくつかの管理会社と話をし選びました。現在3つの管理会社をやり取りをしていますが、いずれも良い管理会社を厳選できたと思います。あまり管理会社が増えると、私自身の管理負荷が増えてくるので、4棟目は特性の合ういずれかの管理会社に任せようと思っています。

結論としては、どのような空室を埋める仕組みを持っているか、という部分を最も重視して選んでいます。やはり空室があると精神衛生上も良くないですし、無駄ですからね!